Accueil > Dispositifs immobiliers à Lyon > Démembrement de propriété Lyon

Bien préparer sa retraite : transmettre facilement à ses héritiers avec le démembrement de propriété à Lyon

Si vous visez à long terme pour vous constituer un patrimoine immobilier à Lyon, une bonne stratégie est d’effectuer un investissement avec le dispositif immobilier de la nue-propriété. Un bien immobilier peut avoir deux propriétaires et vous pouvez profiter d’un rabais important sur le prix d’achat. Une condition est que vous pourrez seulement profiter de votre bien dans cette ville dynamique et agréable qu’est Lyon après une période de 15 à 20 ans.

Avec le démembrement de propriété, vous donnez à vos héritiers la nue-propriété de vos biens immobiliers mais vous conservez l’usufruit. Cela facilite la transmission à vos descendants. Les avantages ? Ils sont pour tout le monde ! Vos héritiers paient moins d’impôts sur la succession et vous, vous gardez le droit de mettre le bien en location ou d’y habiter. Pour établir cette possibilité, un notaire est indispensable.

Contactez-nous pour que nous réalisions toutes vos démarches afin de réduire votre pression fiscale !

Le dispositif idéal pour construire un patrimoine à vos enfants dans des conditions avantageuses (sans payer de droits de succession !)
Jean-Yves Gaté - Fondateur en 1998 de Marine Patrimoine

Démembrement, usufruit, nue-propriété, pleine propriété… Kézako ?

→ Le démembrement  permet de séparer la nue-propriété et l’usufruit concernant un bien immobilier. Il n’est donc plus seulement la propriété d’une seule personne mais de deux qui ont chacun un titre : le nu-propriétaire et l’usufruitier.

Usufruit pour usus et fructus. L’usus permet d’utiliser son bien à sa guise comme mettre son bien immobilier en location saisonnière, en profiter comme résidence principale ou secondaire… Le fructus est la possibilité de récupérer ce que le bien génère, les fruits qu’il produit ; comme un arbre fruitier le fait et dont on en récolte les fruits après avoir veillé à sa croissance. Ce sont donc, pour une maison ou un appartement sur Lyon par exemple, les loyers d’une location saisonnière ou à l’année.

→ Un nu-propriétaire est une personne possédant les “murs” du bien, l’abusus. Il ne profite pas de la jouissance du bâtiment c’est-à-dire le droit de le louer ou de l’habiter mais il peut le transmettre ou le vendre.

→ La pleine propriété est le résultat de la nue-propriété et de l’usufruit. Le propriétaire bénéficiant de ce statut peut louer le bien, l’habiter, le léguer à une personne tierce et le vendre.

Maintenant que les définitions techniques sont exposées, nous allons vous faire découvrir  en détails ce que cet acte réglementé offre comme avantages.

Démembrement de propriété : transmettre facilement son bien immobilier à Lyon

2 avantages sont directement à votre portée en effectuant une donation en démembrement de votre bien à Lyon : 1) vous transmettez à frais réduits votre patrimoine, 2) votre succession est déjà bien préparée et cela, peu importe que ce soit une résidence principale, une maison pour vos vacances ou un appartement que vous mettez en location !

De ce fait, vous êtes l’usufruitier et vos héritiers sont nus-propriétaires ; vous pouvez ainsi continuer d’habiter dans votre bien immobilier ou de le louer de façon indéfinie sur Lyon.

Concernant l’imposition, des droits de donation sont à régler par vos héritiers lors du démembrement de propriété. Il y a un abattement de 100 000 € sur les donations qui s’applique sur la valeur de la nue-propriété. Quand l’usufruitier est décédé, ses proches récupèrent la “jouissance du bien”, l’usufruit ; ils deviennent par conséquent pleins propriétaires. À noter qu’ils n’auront pas de frais supplémentaires à régler à l’acquisition de ce nouveau statut.

Il est utile de savoir comment se passe la séparation de la nue-propriété et de l’usufruit. Chaque partie à une valeur qui est établie par une clé de répartition prenant en compte l’âge de l’usufruitier.

Voici un tableau qui met en exergue différentes valeurs concernant l’usufruit et la nue-propriété basées sur l’âge de l’usufruitier.

[tableau, voir autres reformulations]

Nous pouvons constater ici qu’avant 60 ans, c’est idéal pour transmettre la nue-propriété à ses héritiers afin d’obtenir des avantages fiscaux intéressants. Retenez que l’abattement des frais de donation couvre une part importante de la nue-propriété.

Prenons un cas concret pour bien illustrer :

Monsieur Maison veut anticiper sa succession ; il a 55 ans. Il veut donner la nue-propriété de son appartement qui est à Lyon, sa résidence principale, à son enfant unique. La valeur du bien s’élève à 400 000 €. La nue-propriété a donc une valeur de 200 000 € (400 000*0,5). Au final, le nu-propriétaire n’est imposé que sur 100 000 € (200 000 €-100 000 €) grâce à l’abattement des droits de donation.

Devenir nu-propriétaire avec le démembrement de propriété pour se constituer un patrimoine immobilier sur Lyon

Il vous est possible d’acquérir un bien immobilier sur Lyon en nue-propriété ; des programmes immobiliers le proposent. C’est très intéressant pour une grande ville comme Lyon : avec ce statut, vous pouvez payer environ 40 % en moins net que si vous souhaitiez acquérir un bien en pleine propriété.

Sur une période de 15 à 20 ans, l’usufruitier du bien immobilier sera le bailleur social.

Pour comparer, les loyers non perçus en ayant le statut de nu-propriétaire sont comblés par la réduction accordée. Concrètement, la réduction sur le prix d’achat – qui peut dépasser 100 000 € – équivaut à un bien immobilier dont le loyer sur 15 ans est de 600 € sans compter l’inflation et les hausses de loyer.

Pendant cette période, vous êtes le propriétaire des “murs” c’est-à-dire que vous ne pouvez pas mettre le bien en location ni l’occuper car c’est l’usufruitier qui décide comment il va utiliser le bien et c’est lui qui en percevra les “fruits” ou autrement dit, les loyers si c’est loué. C’est cependant ce dernier qui s’acquitte de la taxe foncière et des charges comme les poubelles, l’eau, l’électricité…

Vous n’avez pas d’imposition sur les loyers, pas de charge non plus et le bien n’est pas pris en compte dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Vous êtes seulement responsable de tout ce qui est rénovation, agrandissement… tous les gros travaux en somme.

Quand le délai des quinze années est terminé, l’usufruit sur le bien vous appartient sans avoir à payer quoi que ce soit. À ce moment-là, vous êtes plein propriétaire alors que vous avez acheté votre bien immobilier bien moins cher que la façon traditionnelle.

La démarche se fait automatiquement : pas de passage devant le notaire pour réaliser un acte et pas de frais à payer non plus. Vous pouvez maintenant utiliser votre bien pleinement : le mettre en location saisonnière ou à l’année, le transmettre à un proche, l’habiter comme résidence principale ou secondaire ou alors le vendre.

En conclusion

Le démembrement de propriété à Lyon est le seul dispositif permettant de commencer à transmettre son patrimoine de son vivant tout en payant moins d’impôts.

Pour éviter toute mauvaise surprise, nos équipes vous accompagnent pour effectuer cette opération chez le notaire.

Contactez-nous rapidement pour mettre en place ce dispositif, investir et préparer votre succession avec succès !