Démembrement de propriété à Lyon, Bien préparer sa retraite : transmettre facilement à ses héritiers

• Le démembrement  permet de séparer la nue-propriété et l’usufruit concernant un bien immobilier. Il n’est donc plus seulement la propriété d’une seule personne mais de deux qui ont chacun un titre : le nu-propriétaire et l’usufruitier.
• Usufruit pour usus et fructus. L’usus permet d’utiliser son bien à sa guise comme mettre son bien immobilier en location saisonnière, en profiter comme résidence principale ou secondaire… Le fructus est la possibilité de récupérer ce que le bien génère, les fruits qu’il produit ; comme un arbre fruitier dont on en récolte les fruits après avoir veillé à sa croissance. Ce sont donc, pour une maison ou un appartement sur Lyon par exemple, les loyers d’une location saisonnière ou à l’année.
• Un nu-propriétaire est une personne possédant les “murs” du bien, l’abusus. Il ne profite pas de la jouissance du bâtiment c’est-à-dire le droit de le louer ou de l’habiter mais il peut le transmettre ou le vendre.

De ce fait, vous êtes l’usufruitier et vos héritiers sont nus-propriétaires ; vous pouvez ainsi continuer d’habiter dans votre bien immobilier ou de le louer de façon indéfinie sur Lyon.

Concernant l’imposition, des droits de donation sont à régler par vos héritiers lors du démembrement de propriété. Il y a un abattement de 100 000 € sur les donations qui s’applique sur la valeur de la nue-propriété. Quand l’usufruitier est décédé, ses proches récupèrent la “jouissance du bien”, l’usufruit ; ils deviennent par conséquent pleins propriétaires. À noter qu’ils n’auront pas de frais supplémentaires à régler à l’acquisition de ce nouveau statut.

Il est utile de savoir comment se passe la séparation de la nue-propriété et de l’usufruit. Chaque partie à une valeur qui est établie par une clé de répartition prenant en compte l’âge de l’usufruitier.

Sur une période de 15 à 20 ans, l’usufruitier du bien immobilier sera le bailleur social.

Pour comparer, les loyers non perçus en ayant le statut de nu-propriétaire sont comblés par la réduction accordée. Concrètement, la réduction sur le prix d’achat – qui peut dépasser 100 000 € – équivaut à un bien immobilier dont le loyer sur 15 ans est de 600 € sans compter l’inflation et les hausses de loyer.

Pendant cette période, vous êtes le propriétaire des “murs” c’est-à-dire que vous ne pouvez pas mettre le bien en location ni l’occuper car c’est l’usufruitier qui décide comment il va utiliser le bien et c’est lui qui en percevra les “fruits” ou autrement dit, les loyers si c’est loué. C’est cependant ce dernier qui s’acquitte de la taxe foncière et des charges comme les poubelles, l’eau, l’électricité…

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