LMNP à Lyon : Augmenter ses revenus et construire un patrimoine

Chaque année, de nombreux investisseurs sont conquis par le dispositif immobilier de location meublée non professionnelle (LMNP). Niche fiscale très intéressante, la LMNP dispose d’un régime permettant de cumuler revenus de loyers réguliers et avantages fiscaux.

Dans une grande métropole comme Lyon, dynamique et attirant de nombreux touristes chaque année, investir dans la location meublée vous permet de réaliser un patrimoine immobilier solide et rentable.

Il faut bien différencier la LMNP des autres statuts professionnels comme la para-hôtellerie ou la LMP. Abordons ce sujet ci-dessous.

Vous choisissez le support immobilier qui vous offrira des revenus complémentaires : résidence étudiante, touristique ou séniors, EHPAD…
Jean-Yves Gaté - Fondateur en 1998 de Marine Patrimoine

Connaître le statut LMNP pour Loueur Meublé Non Professionnel à Lyon

Il est aisé de s’enregistrer avec le statut LMNP pour investir dans la location meublée. Une fois cette étape réalisée, vous pouvez mettre votre bien immobilier en location mais avec certaines conditions ; voyons lesquelles :

  • Les revenus générés doivent être inférieurs à 50 % du total de vos revenus sur l’année.
  • Les revenus générés par la location ont un plafond de 23 000 € par an ; il ne faut pas le dépasser au risque d’être requalifié en loueur meublé professionnel (LMP).

En respectant ces deux conditions, le loueur obtient de façon automatique le statut LMNP.

À noter que les revenus de location d’un loueur meublé non professionnel sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

La question se pose : quelle est la différence entre la para-hôtellerie et la LMNP à Lyon ? Un loueur avec le statut de para-hôtelier offre 3 prestations sur les 4 suivantes : fournir le petit déjeuner, fournir le linge, effectuer le ménage régulièrement dans le logement ou assurer un service de réception. Celui qui exerce la location meublée non professionnelle ne peut pas récupérer la TVA. Il est quand même possible (et logique) d’effectuer entre deux locations le nettoyage du bien pour assurer une qualité de prestation appréciée des locataires ce qui favorise une bonne réputation.

Pour en savoir davantage sur la para-hôtellerie, nous avons réalisé un article spécifique pour ce statut. Nous vous invitons à le consulter.

Un choix est à faire entre deux régimes concurrents pour votre fiscalité LMNP à Lyon :

  • Le régime réel simplifié qui autorise à effectuer un report des charges sur les revenus imposables en réalisant un déficit foncier. Cela permet de payer moins d’impôts grâce aux charges de travaux et des intérêts d’emprunt.

Les charges peuvent être reportées pendant les 10 années suivantes afin de bénéficier à long terme de cet avantage fiscal.

→ le régime micro-BIC permet d’obtenir un abattement de 50 % sur toutes les recettes locatives ! Cela permet de payer l’impôt sur le revenu (IR) sur les loyers restants.

Pour avoir une bonne stratégie patrimoniale, utilisez différents dispositifs ! Par exemple, vous acquérez votre bien immobilier à Lyon et afin de bénéficier de ce qu’offre la loi Pinel (à savoir jusqu’à 63 000 € sur 12 ans de réductions d’impôts), vous commencez par proposer de la location à l’année. Ensuite, vous convertissez votre bien en location saisonnière car avec cette option dans un deuxième temps, vous pouvez utiliser votre bien en tant que résidence secondaire ;

vous avez le droit de réserver certaines semaines pour profiter de votre bien même en optant pour un mandat de gestion. De plus, les loyers sont plus intéressants en location saisonnière.

Enfin, en ayant un appartement dans Lyon – qui est quand même la troisième plus grande ville de France –, cela facilite la revente du bien immobilier même à long terme et avec une possibilité d’obtenir une plus-value intéressante.

L’amortissement LMNP est à prendre en compte dans votre stratégie car c’est un point important. La location meublée vous permet de passer jusqu’à 2,5 % de charges du prix d’achat tous les ans. L’amortissement LMNP se fait sur une durée de 40 ans environ. Mais attention cependant : il n’est pas possible de créer un déficit imputable sur le revenu avec les charges d’amortissement !

Mandat de gestion ou comment déléguer sa LMNP à Lyon

Si vous ne voulez pas gérer quotidiennement votre appartement locatif à Lyon,  que ce soit en location meublée ou pas, la solution est le mandat de gestion !

Voici comment ça fonctionne : le propriétaire du bien à Lyon confie un mandat à une agence immobilière qui doit quant à elle chercher les locataires, les installer, effectuer l’état des lieux d’entrée comme de sortie et réaliser le ménage entre deux locations.

En contrepartie, ce sont 20 % en moyenne du total des loyers générés par la location saisonnière du bien que l’agence récupère.

Chaque année, vous pouvez changer de gestionnaire car la durée du bail est d’un an avec reconduction tacite. Ce point est à prendre en note car c’est ce qui différencie principalement le bail commercial du mandat de gestion ; le bail commercial étant davantage contraignant sur la durée d’engagement.

Le mandat de gestion vous assure une rentabilité sur votre bien sur du long terme grâce à sa souplesse. Utilisez donc un mandat de gestion pour une location saisonnière avec le statut LMNP plutôt qu’un bail commercial !

Conclusion pour une LMNP sur Lyon

Investir dans la location meublée avec le statut LMNP à Lyon vous offre un régime fiscal très intéressant, autant à long terme qu’à court terme.

Vous pouvez occuper le bien quand vous le voulez et vous n’avez pas d’impôts à payer sur les recettes que vous générez alors que vous obtenez des revenus locatifs !

Pour revendre votre bien à Lyon, l’opération sera aisée grâce à l’emplacement privilégié bien étudié en amont.

Pour finir, le mandat de gestion vous permet de déléguer la gestion de la location meublée non professionnelle à des agences immobilières.

Nous vous proposons de nous contacter pour évaluer ensemble les meilleures options pour  votre projet immobilier. Nos équipes expertes sont disponibles afin de vous orienter et pour vous trouver le bien idéal dans la ville de Lyon.